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加强房地产开发成本管控的思考

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      近年来,随着国家对房地产市场的不断调控,房地产行业经营成本大大增加,利润空间进一步受到挤压。在错综复杂的全球经济环境下,要想在日趋理性的房地产市场中求得生存,企业自身就必须加强成本管控,提高成本控制。
      一、把关规划,运用合法手段规避税务风险
      1、谋划在先、全局思考
      一般来说,税务筹划越早,就越能保证工作的主动性和筹划效果,如果仅是事后进行筹划,即使再高明的税务师也很难有效降低税务风险。
      税务筹划是一项系统工程,应从战略、经营以及理财三个层面进行立体的思考。通过对企业创设、运营、投资、融资、资产配置、产权重组、业务流程、分配机制、清算事务的精心安排统筹来获取“节税”收益。从战略高度进行税收成本控制,就要处理好股权结构、组织结构,以及利用转让定价将利润合理转移到上、下游公司等。从经营方面进行税收成本控制,就要设计能回避税务风险的营销政策,处理好销售合同条款、价格确认与税务关系等。从理财方面进行税收成本控制,比如说可以制定最节税的费用分摊、结算和奖金发放方案等。
      2、精细化管理,优化税务筹划
财务人员要认真做好各阶段的税务筹划,以此提高经济效益。在公司成立阶段,要弄清公司的所有制形式、股东数、股份结构、注册资本、股本金的出资形式等;在拿地阶段,要考虑以什么方式拿地税负最低,如何在拿地过程中减少土地成本等;在规划设计阶段,应测算好商业和住宅部分的比例;在报建阶段,政策性规费一般无纳税筹划空间,但要注意在投资上怎么筹划节税;在项目开工前,要在外围公司的设立、优惠政策的争取、财务账务的设置、项目人员的配备等方面形成优化方案;在营销售楼阶段,要做好全面的营销价格分析,合理定价,尽量将营销价格定在无效区或低效区上,降低受土地增值税四级超率累进税率的不利影响。
      二、把关设计,加强资源整合的力度
      1、做到设计标准化
      方案设计关系到整个项目的开发成本及利润,一个项目的住宅与商业配比、户型配比、环境配置、风格定位等是成本形成的关键。如广泛采用的欧式线条造型,虽能吸引客户群体,但模板、面饰等形成的费用会对指标产生影响,这就需要综合考虑客户需求和市场能接受的售价。
      因此必须做好市场调研,在此基础上再确定产品风格,建立好户型、材料档次配置数据库,把产品按标准化来做,加快项目复制速度,缩短项目开发周期,提高资金周转。
      2、整合公司内外部资源
      就内部资源整合而言,应把设计与报建职能归口在同一部门,以高效地完成报建与优化设计工作。例如二三线城市地下车位一般只能卖1020万元一个,这就必然带来亏损。如何在基本满足小区使用的前提下,又尽量减少地下室面积,就需设计工程师与报建员多沟通了。
      在社会资源整合方面,主要是消防和人防工程的报建。首先应尽量与消防支队相关联的单位进行检测,实施他们的消防方案,以便顺利通过消防检测。而人防施工图则尽量请人防设计院设计,这样较易通过人防施工图审查和人防验收,而且也能优化成本控制。
      三、把关过程,力保节省开发成本
房地产开发成本包括土地费、前期工程费、建安工程费、不可预见费、开发间接费、营销费等诸多费用。其中,建安成本发生的时间较长,占总成本比例一般在52%左右,是施工阶段成本控制的重点。
      1、优选合作单位
      要通过投标竞争,合理合约分判,选择与实力较强的施工单位合作,并考察选定优秀项目经理,以有效减少项目质量返修、安全事故发生概率。
      2、实施包干预算
      以往的项目成本管理,在项目开发过程大多没有整体概念,对工程造价也没做优化。随着行业的发展,预算包干对房地产成本测算与过程管控越来越重要,若能在预算过程中处理好有可能产生的争议,就能有效地预防造价纠纷发生。
      3、融合造价与现场工程管理
      在施工过程中,特别是对于隐蔽工程,要做好现场施工的台账及对影像资料的备案工作,这样才能使造价的核定更符合实际情况;要实行施工技术措施方案备案制,做好施工方案现场工程部和合约预算部备案工作,减少结算过程中的争议;全面提高造价工程师的定额掌握水平,造价工程师要能熟练运用《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》和《湖南省建设工程工程量清单计价办法及统一解释汇编》;做好指标对照分析,总体把控造价,合理优化方案,减少造价成本。做到了这些要求,就能形成造价与现场工程互补管理,从而更好地进行造价管控。
      4、力争报建等费用的优惠和减免
      报建员不仅要熟悉报建程序,还需了解施工程序和进度,同时还要及时了解政策变动信息。房地产行业中政策性调控力度较大,在报建中多达185项工作环节,对政策的动态监控是很有必要的。
      报建工作计划安排要满足项目工程进度,项目在施工招标前要完成施工图审查;施工出±0,施工许可证就要跟上,在销售解筹前要办好预售证,以减少违规罚款和融资成本。
      房地产企业的成本管控,很大程度上取决于企业与政府、建设相关方的博奕、协调,因此,企业在加强自身成本管控,取得良性发展的同时,还应以双赢的心态,坚持可持续发展的理念,促进房地产市场更加健康发展。

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