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浅析选取房地产开发用地的七个关键点

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随着国家对房地产市场一系列宏观调控政策的出台,房地产市场发展趋于平稳,消费者在购房时也日益理性。房地产开发企业为了缩短开发周期,降低开发经营风险,获取较好的收益,就必须使项目具备足够的吸引力。这就要求企业要选取具有可塑性的开发用地,从而为项目制定符合市场导向的开发方案。笔者认为,开发用地的选取应把握以下七个关键点:

一、优越的地理位置是吸引客户的首要因素

优越的地理位置意味着周边不仅有成熟的公共和商业配套,而且有便利的交通体系。这些配套设施不仅能方便居民出行,便于日常生活,而且有利于家庭子女受到良好的教育,同时也能丰富居民业余生活,提高生活质量。在条件允许情况下,客户一般会首选地理位置优越的项目。而且,地理位置优越的项目具有更多的土地溢价空间,未来升值潜力大,也是投资者竞相追逐的目标。因此,地理位置优越的项目通常会成为畅销楼盘。这类楼盘不仅去化速度快,有利于在较短时间实现资金回收,而且能缩短开发周期,降低开发经营风险。更重要的是产品往往也更容易实现超过市场预期的售价,为企业带来超额的利润回报。

二、丰富的景观资源是吸引客户的一大亮点

企业可利用土地周边丰富的自然或人文景观,为开发项目引入概念,制造卖点。随着人们物质生活水平的不断提高,越来越多的人们开始注重精神层面的生活和享受,宜居、养生、回归田园等居住观念越来越深入人心。丰富的景观资源,如各类主题公园、湖泊、山体、风光带等,能在一定程度上满足客户这一类需求。在对临近丰富景观资源的用地进行项目开发时,可以充分借助外部条件,将其打造成高品质住宅项目,提高居住舒适度,从而提高项目市场关注度。

三、区域市场情况研究是投资项目必不可少的环节

开发用地所在区域房地产市场的供求情况、销售价格和走势、去化速度以及各楼盘档次、特色或卖点等方面是企业前期考察的重点。首先,供求状况能反映出未来市场销售压力的大小,如果某区域供不应求,那么在该区域开发项目就会非常畅销,销售压力相对比较小,从而更能实现企业预期目标。其次,销售价格和走势以及去化速度能反映出区域市场整体销售情况。销售价格高,涨幅大,且年销售量大的区域表明市场潜力大,该区域值得投资。再次,通过考察区域各楼盘档次、特色或卖点,能分析得出区域产品差异,为拟开发项目进行定位提供依据。由此可见,产品供不应求,销售价格高且增长潜力大,同时能为项目定位提供精准依据的区域应成为开发用地的首选之地。

四、合理的区域规划能弥补地理位置的不足

随着国家发展城镇化政策的不断推进,地方政府不断出台以各种概念为主题的新城、工业园、产业园和高新技术开发区的城市规划,这类新规划区域的开发用地虽然目前看来地理位置较偏远,周边各项配套设施也相对缺乏,但是由于它是未来城市产业结构升级的重点发展区域,也是未来各级政府、学校、医院等重要机构的搬迁地,因而随着区域规划的不断落实,该类区域未来人口会不断涌进,土地溢价会逐年提高,成为下一个城市中心或副中心地带。如果在该区域内投资项目,产品售价会随着开发进度不断得到提高,从而使项目在开发周期内获得可观的收益。

五、充分了解土地信息是投资项目成败的关键

由于信息的不对称,企业不可能轻易获取土地所有信息,土地出让或转让方总是提供有利于促成土地交易的信息,隐瞒不利于未来土地开发的信息。面对这种情况,企业必须通过各种渠道和办法全方位了解土地信息,例如土地拆迁完成时间、地上高压杆线移除时间、周边路网建设进展等关乎项目开发进度的重要条件能否按照双方的约定如期得到履行。如果这些条件能够在企业要求的时间内得到满足,说明项目开发进度有保障,项目的开工、开盘、销售、交房等重大节点能够在企业计划时间内完成,预定开发周期内的各项开发方案的执行在时间上能得到保障,因而该类土地是值得获取的。

六、土地交付时间是企业投资决策不可忽视的问题

随着土地资源的日益稀缺,如今大量具备良好条件的开发用地难以在较短的时间内被企业获取。通常情况下,这类土地由于拆迁进度、土地评审程序或土地供给方的内部原因等一系列问题,造成土地交付时间很晚,甚至没有明确的交付时间。而开发企业与土地供给方在对这类土地进行商务谈判和信息沟通时,往往对方会要求企业支付相当数量的资金,用于土地一级开发或解决其他相关问题。如果支付资金数额过大,而土地交付时间较晚,不仅会造成企业资金占用成本过高,而且会使企业丧失投资其他优质项目的机会。除此之外,由于时间跨度较大,市场情况也会发生变化,在接触土地时针对项目进行的市场调研、可行性研究等前期工作很有可能会变得不合时宜,从而导致企业经营风险大大增加。

七、土地成本是影响项目收益的重要指标

土地成本是房地产开发项目总成本的重要组成部分,对项目最终的成败具有很大的影响。当企业对一宗土地考察到一定程度时,会对该宗土地未来开发项目的收益情况进行经济测算。如果土地成本过高,导致项目的各项经济指标不能达到预期目标,即使其他方面条件都非常有利,该宗用地也不适合获取。

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